本丛书在基础理论方面本着“必需、够用”的原则，注重技能训练，设有案例分析、技能要求、实训、岗位培训等实践和应对相关资格考试方面的内容。
　 本丛书不仅可作为高职院校房地产类专业的教材，也可作为房地产企业岗位培训、函授教育、资格考试用书，还可供从业人员自学参考。
《房地产市场营销》　　　　 《房地产经营与管理》
《房地产经纪》　　　　　　 《房地产估价》
《房地产开发》　　　　　　 《房地产经济学》
《物业管理》　　　　　　　 《房地产投资分析》
《房地产法规》　　　　　　 《建筑工程造价》
《建筑工程概论》　　　　　 《居住区规划》
《建设工程招投标与合同管理》

无

随着住房制度改革和房屋商品化的进程不断加快，我国房地产市场也经历了从小到大、从“幼稚”到不断成熟和完善的过程。而城市现代化的规划和建设，使现代商品住宅小区数量快速增长，城市住宅市场化的格局已基本形成。通过市场购买商品住宅，已成为城市居民取得房屋个人产权的主要途径。人们也从最初仅仅满足于有房住、房够住，发展到更注重房屋的质量和结构，尤其是环境的安全、优美、舒适和温馨。而房屋所有权人（即业主）所拥有的产权中，能个人独立行使权利的只是其中一部分（如商品房买卖合同和房产证确定的建筑面积中的套内面积），剩余部分面积的产权则是不可区分的共有产权（是由一个独立的物业管理区域或一个住宅小区内全体业主共有），即商品房买卖合同和房产证确定的“分摊面积”。这部分不可区分的共有或共用的分摊面积（包括住宅小区或物业管理区域内公共的建筑部位、活动和娱乐场地及设备设施），是业主非常重视的外部环境。由于外部环境的好坏会直接影响到业主的生活质量和物业的保值增值，而业主既不能分割又不能独自管理这部分外部环境，因此，这部分外部环境必须由专业的物业管理企业进行统一管理，进而使我国物业管理市场的形成和发展成为可能。
　 我国物业管理从1981年3月深圳成立全国第一家物业管理企业开始，已经历了近26个春秋，正处于快速发展并不断完善的“青年”阶段。目前，我国物业管理行业正处于转型时期，也就是从传统的后勤管理向现代物业管理服务转变。由于我国大多数物业管理企业是由原来的房管所或国营企业的后勤管理部门转制而来，因此，企业的大部分员工也随之转移过来。而这部分员工的最大特征是年龄大、文化素质低，虽然他们吃苦耐劳，但很难适应现代物业管理服务行业的要求。2003年9月1日施行的国家《物业管理条例》也明确规定：物业管理人员必须具有相应的专业技术职称和物业管理职业（或岗位）资格证书，根据这一规定，目前大多数物业管理从业人员还不具备这一条件。
　 2005年11月7日，温家宝总理在全国职业教育工作会议上强调：“必须进一步完善国家教育体系，加快职业教育发展，合理配置教育资源，实行教育合理分流。这样，才能最大程度地满足社会成员多样化的求学愿望，才能适应经济社会发展对多层人才和劳动力的要求，才能有利于构建和谐社会。”因此，大力发展高等职业教育，为物业管理行业培养更多的具有较高专业知识和岗位技能的实用型人才，是发展现代物业管理和服务的必然选择。为此，我们编写了本教材，以适应房地产类高等职业教育的需要。
　 本教材不仅适用于以物业管理为主干课程的房地产类（如房地产经营与估价、物业管理、市场营销—房地产方向等专业）的高等职业教育，也可作为物业管理企业员工上岗和日常业务培训教材。
　 运用本教材要与实践相结合。本教材立足于基础知识的运用，注重岗位技能的培养，并把物业管理的“服务”理念贯穿始终。
　 与国内同类教材相比，本教材的主要内容和观点参照了2003年9月1日施行的国家《物业管理条例》和相关的最新法规。而且，各章选择了与其内容相适应的案例分析，以帮助学生和企业员工理解课程内容，提高他们分析问题和解决问题的能力。
　 本教材注重学生和企业员工归纳性地掌握物业管理服务内容，理顺了物业管理服务的操作程序，为学生和企业员工提供了清晰的思路，突出了各类物业的管理服务特点（尤其是重点）。而且，还编录了近几年全国物业管理人员三、四级职业资格考试样题，并附有参考答案。我们同时为使用本书的教师提供了PPT，具体事宜可联系Marketing @ hzbook.com。
　 为了更好地用好本教材，物业管理课程教学大纲应制定实践教学大纲与之配套。以下是用本教材开设“物业管理”课的教学建议：
教 学 建 议
章次 内容 理论学时 实践学时 备注
第1章 物业管理导论 2 1
第2章 物业管理体系 4 2
第3章 物业管理项目的招标与投标 3 3 难点
第4章 物业服务合同 3 2 重点
第5章 物业管理的主要内容及基本程序 4 2 重点
第6章 房屋建筑维修管理 4 3
第7章 房屋建筑设备设施管理 4 4 重点
第8章 物业管理档案的建立与管理 2 1
第9章 居住性物业的管理服务 4 4 重点
第10章 经营性物业的管理服务 3 3
第11章 其他类型物业的管理服务 3 2
第12章 物业管理服务质量的国际认证 3 1 难点
第13章 物业管理法规 2 2
※ 企业岗位实训 16～20 重点
　 注：各章节根据不同专业的要求和实际情况，课时可适当调整，重点要安排好实践教学环节。建议教学时数在90学时左右。物业管理专业使用本教材，建议教学时数60～70学时为宜。
　 本教材共有13章，由寿金宝拟定编写大纲，寿金宝、王照雯担任主编，单希光、施元中、魏晓晶担任副主编，参编人员有：唐舵、李颖、闫旭、黄飞和胡小乐。其中第1章、第2章、第5章、第6章、第8章、第9章、第10章、第12章由寿金宝编写；第3章、第4章、第13章和附录A、附录B由王照雯编写；第7章由单希光编写；第11章由施元中编写；附录C和习题集由魏晓晶编写；魏晓晶、唐舵、李颖、闫旭、黄飞和胡小乐参与了资料收集和教材PPT的编辑工作；全书由寿金宝统稿。
　 本教材在编写过程中，参考了大量的书籍、资料（详见书后的“参考文献”），并引用了其中的一些观点，同时得到了一些业内人士的帮助，在此一并表示衷心的感谢。
　 由于我们的能力所限，在编写教材过程中难免出现一些不足或错误。因此，还请有关专家、学者、业内专业人士和读者批评指正，共同为我国的现代物业管理事业的健康、快速发展努力。
　 编者
　 2007年2月于中国　 沈阳

前言
第1章　物业管理导论 1
1.1　物业管理的基本概念 1
1.2　物业管理的类型、原则和作用 4
1.3　物业管理的现状及发展趋势 8
案例1-1　“共管模式”是现代物业管理的需要 10
案例1-2　物业管理巨头进入我国物业管理市场 10
思考题 11
第2章　物业管理体系 12
2.1　行政主管部门及相关管理单位 12
2.2　物业建设单位 17
2.3　物业管理企业 18
2.4　业主、业主大会与业主委员会 25
案例2-1　尚未取得产权证的房主能享受业主的权利吗？ 32
案例2-2　业主委员会如何监督物业管理企业的财务情况？ 33
案例2-3　物业管理公司有强制权利吗？ 33
思考题 34
第3章　物业管理项目的招标与投标 35
3.1　物业管理项目招投标概述 35
3.2　物业管理项目的招标程序与文件编制 39
3.3　物业管理项目的投标程序与文件编制 48
3.4　物业管理项目的开标、评标与定标 53
案例3-1　南京两次物业管理招投标活动效果分析 55
思考题 57
第4章　物业服务合同 58
4.1　物业服务合同概述 58
4.2　物业服务合同的构成 60
4.3　物业管理的公共契约 67
4.4　物业管理服务专业分包合同 72
案例4-1　物业管理承包合同纠纷案 73
思考题 75
第5章　物业管理服务的主要内容及基本程序 76
5.1　物业管理服务的主要内容 76
5.2　物业管理的早期介入 80
5.3　前期物业管理　 82
5.4　物业的接管验收 87
5.5　物业管理的基本程序 89
案例5-1　物业管理到底是管理还是服务？ 90
思考题 91
第6章　房屋建筑维修管理 92
6.1　房屋建筑维修管理概述 92
6.2　房屋建筑维修管理的内容 94
6.3　房屋建筑维修的分类与考核 99
案例6-1　业主不愿配合公共部位维修怎么办？ 105
案例6-2　擅自修改承重柱，劝阻不听怎么办？ 106
思考题 107
第7章　房屋建筑设备设施管理 108
7.1　房屋建筑设备设施及维修分类 108
7.2　房屋建筑设备设施管理的方式和内容 111
7.3　房屋建筑附属设备设施的运行管理 113
7.4　房屋建筑附属设备设施的日常养护管理 120
7.5　房屋建筑附属设备设施的维修管理 126
案例7-1　设备能耗过大怎么办？ 133
案例7-2　暖气跑水，物业管理公司是否有责任？ 133
思考题 134
第8章　物业管理档案的建立与管理 135
8.1　物业管理档案的基本知识 135
8.2　物业管理档案资料的来源和分类 137
8.3　物业管理档案的建立 142
8.4　物业档案的管理 143
案例8-1　如何做好住户入住工作？ 146
思考题 147
第9章　居住性物业的管理服务 148
9.1　住宅小区的物业管理 148
9.2　高级公寓的物业管理与服务 161
9.3　别墅的物业管理与服务 163
案例9-1　业主通过网络自发成立业主委员会是否合法？ 165
案例9-2　保姆式服务进入普通人家 166
思考题 166
第10章　经营性物业的管理服务 167
10.1　经营性物业的管理服务概述 167
10.2　写字楼的物业管理与服务 169
10.3　商业楼宇的物业管理 176
10.4　工业区的物业管理 181
10.5　酒店物业管理 186
案例10-1　大堂管理员有义务帮客户看管物品吗？ 188
案例10-2　大厦底层对外开门的商铺是否应交纳物业服务费？ 189
思考题 190
第11章　其他类型物业的管理服务 191
11.1　其他物业概述 191
11.2　学校的物业管理服务 192
11.3　医院的物业管理服务 194
11.4　智能建筑的物业管理服务 197
案例11-1　“数字家园”已离我们不远了 200
思考题 201
第12章　物业管理服务质量的国际认证 202
12.1　ISO9000质量标准体系简介 202
12.2　ISO9000质量标准体系在物业管理中的应用 205
案例12-1　万通鼎安物业管理公司通过ISO9002质量体系认证 212
案例12-2　深圳广信物业管理公司通过ISO9002质量体系认证 212
思考题 212
第13章　物业管理法规 213
13.1　物业管理法律常识 213
13.2　物业管理相关法律法规的主要内容 217
思考题 224
习题集 225
习题集参考答案 243
附录A 246
附录B 252
附录C 256
参考文献 260